전세와 월세 비교: 전환율로 따져 보는 주거비

전세 보증금과 월세를 같은 기준으로 비교하는 방법, 법정 전월세 전환율 상한과 기회비용 계산을 예시로 정리했습니다.

2026년 법령 기준 · 최종 확인 2026-10-14 · 검증 방법

전세와 월세 중 무엇이 유리한지는 “월세가 아깝다”는 느낌보다 숫자로 비교해야 합니다. 핵심은 전세 보증금에 묶이는 돈의 비용, 즉 그 돈을 빌렸다면 내야 할 이자나 그 돈을 다른 데 두었다면 받을 수 있었던 수익을 월세와 같은 단위로 바꾸는 것입니다. 이 글은 그 계산 방법과, 법이 정한 전월세 전환율 상한이 어떻게 쓰이는지를 예시로 정리합니다.

비교의 기준: 보증금 차액의 “월 비용”

연 이율에는 내 상황에 맞는 값을 넣습니다. 차액을 전세자금대출로 마련한다면 대출 금리를, 모아 둔 돈으로 낸다면 그 돈을 예금 등에 두었을 때의 세후 수익률을 씁니다. 같은 집이라도 사람마다 유리한 쪽이 다른 이유가 여기에 있습니다.

예시: 전세 3억원 vs 보증금 5천만원 월세

보증금 차액은 250,000,000원입니다. 이 돈의 월 비용을 이율별로 계산하면 다음과 같습니다.

예를 들어 같은 집의 월세 조건이 “보증금 5천만원에 월 80만원”이라면, 전세대출 금리 4.5%로 차액을 빌리는 사람에게는 전세의 월 비용(937,500원)이 월세보다 높아 월세가 유리하고, 이미 현금이 있고 그 돈의 수익률이 연 2.5%인 사람에게는 전세의 월 비용(520,833원)이 낮아 전세가 유리합니다.

법정 전월세 전환율 상한

주택임대차보호법 제7조의2는 임대차 계약 중에 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때, 바뀐 월세가 일정 비율을 넘지 못하도록 정합니다. 그 비율은 “연 10%”와 “한국은행 기준금리 + 연 2%” 가운데 낮은 쪽입니다(시행령 제9조).

위 예시에서 계약 기간 중에 보증금 3억원 중 250,000,000원을 월세로 바꾼다면, 월세는 250,000,000원 × 5.0% ÷ 12 = 1,041,666원을 넘을 수 없습니다. 이 상한은 계약이 이어지는 동안 전환할 때 적용되는 기준이며, 새로 맺는 계약의 보증금과 월세는 당사자가 정합니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바로 달라지므로 전환 시점의 기준금리를 한국은행 누리집에서 확인하세요.

숫자 밖에서 따져 볼 것

특히 전세는 보증금을 지키는 것이 가장 중요합니다. 계약 전 등기부등본으로 선순위 채권을 확인하고, 전입신고와 확정일자를 바로 받고, 보증금 반환보증 가입이 가능한 집인지 확인하는 것이 기본입니다.

정리: 3단계 비교법

1. 두 조건의 보증금 차액을 구합니다.
2. 내 상황의 이율(대출 금리 또는 기대 수익률)로 차액의 월 비용을 계산합니다.
3. 그 월 비용과 실제 월세를 비교하고, 보증금 위험과 현금 흐름을 함께 고려해 결정합니다.

계산에 넣으면 더 정확해지는 비용

• 중개보수: 전세는 보증금 전체가, 월세는 보증금 + 월세 × 100(합이 5천만원 미만이면 × 70)이 거래금액이 되어 중개보수가 달라집니다.
• 보증료: 전세보증금 반환보증에 가입하면 보증 기간 동안 보증료가 듭니다. 전세의 월 비용에 더해 비교하세요.
• 대출 부대비용: 전세자금대출을 받을 때 드는 인지세나 보증기관 보증료도 전세 쪽 비용입니다.
• 관리비: 같은 집이면 전세와 월세의 관리비가 같으므로 비교에서는 빼도 되지만, 다른 집끼리 비교한다면 넣어야 합니다.

예시를 내 상황에 맞게 바꿔 보기

위 예시는 보증금 차액 2억 5천만원을 기준으로 했지만, 실제로는 같은 집에 여러 조합(보증금 1억 + 월세, 보증금 2억 + 월세 등)이 제시되는 경우가 많습니다. 이럴 때는 조합마다 “보증금 차액의 월 비용 + 월세”를 계산해 가장 작은 것을 고르면 됩니다. 예를 들어 이율이 연 4%라면 보증금 1억원은 월 약 33만원의 비용과 같으므로, 보증금을 1억원 더 내고 월세가 33만원보다 많이 줄어드는 조합이라면 보증금을 더 내는 쪽이 유리합니다.

이율을 정하기 어렵다면 두 가지 값(현재 받을 수 있는 예금 금리와 대출 금리)으로 각각 계산해 보세요. 두 계산의 결론이 같다면 판단이 쉽고, 결론이 갈린다면 보증금 위험이나 현금 흐름 같은 숫자 밖의 요소가 결정 기준이 됩니다.

자주 묻는 질문

집주인이 계약 중에 월세로 바꾸자고 하면 따라야 하나요?

계약 기간 중 보증금을 월세로 바꾸는 것은 임대인과 임차인이 합의해야 가능한 변경입니다. 합의해서 바꾸더라도 바뀐 월세는 위의 법정 전환율 상한을 넘을 수 없습니다.

반대로 월세를 보증금으로 바꿀 때도 상한이 있나요?

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 전환하는 경우의 상한을 정한 규정입니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 경우는 같은 비율을 참고해 계산할 수 있지만, 구체적인 조건은 당사자 합의로 정합니다.

기준금리가 오르면 이미 정한 월세도 오르나요?

아닙니다. 전환율 상한은 전환하는 시점의 기준금리로 계산하며, 이미 정한 월세가 기준금리 변동에 따라 자동으로 바뀌지는 않습니다.

월세 세액공제를 받으면 비교 결과가 달라지나요?

요건을 갖춘 무주택 근로자라면 낸 월세의 일정 비율을 세액에서 공제받을 수 있으므로, 실제 월세 부담은 그만큼 줄어듭니다. 세액공제 비율과 한도, 소득 요건은 조세특례제한법 제95조의2에서 정하며 개정될 수 있으므로 해당 연도의 요건을 확인한 뒤, 공제 후 실질 월세로 다시 비교해 보세요. 전세자금대출 원리금 상환액 소득공제도 요건이 있으므로 같은 방식으로 반영할 수 있습니다.

전환율 상한보다 높은 월세로 계약했다면 어떻게 되나요?

계약 기간 중 전환하면서 상한을 넘는 월세를 정했다면, 그 초과 부분은 법에 어긋나는 약정이 됩니다. 이미 냈다면 반환을 요구할 수 있는지 등은 구체적 사정에 따라 판단되므로 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가와 상담하세요.

관련 계산기

• 전월세 전환 계산기: 법정 상한과 원하는 전환율로 월세·보증금을 바꿔 계산합니다.
• 대출 이자 계산기: 전세자금대출의 월 이자를 계산합니다.
• 중개수수료 계산기: 전세·월세 계약의 중개보수를 계산합니다.

근거 자료

• 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
• 주택임대차보호법 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률)
• 한국은행 기준금리 추이
• 조세특례제한법 제95조의2 (월세액에 대한 세액공제)

이 글은 2026년 법령과 기준금리를 바탕으로 한 일반적인 설명이며 참고용입니다. 대출 조건, 세제 혜택 요건, 개별 계약 내용에 따라 판단이 달라질 수 있으니 금융기관, 공인중개사, 세무 전문가에게 확인하세요.